# Ila Property Manager

> Gestionale web per affitti immobiliari in Italia e all'estero: immobili, proprietari e quote, contratti di locazione secondo la normativa italiana, rate e incassi, affitti brevi, spese, documenti, rendimenti e imposte stimate in un solo posto. Pensato per famiglie con più immobili, family office e gestori di affitti lunghi e brevi.

Ila Property Manager sostituisce il foglio Excel con cui spesso si gestisce un patrimonio in affitto. I moduli lavorano sugli stessi dati: un contratto genera le rate, gli incassi entrano nei conti e i rendimenti si aggiornano. I rendimenti aggregati (per località, complesso, proprietario, portafoglio) sono ricalcolati sui totali, mai come media di percentuali. Interfaccia in italiano; importi in più valute con cambi BCE.

**Prezzo: gratis**, con tutte le funzioni e senza limiti di unità, utenti o documenti; nessuna carta di credito. Se in futuro arriveranno piani a pagamento (per portafogli oltre 3 unità): preavviso di 60 giorni, nessun addebito senza adesione esplicita, 12 mesi gratuiti per i Primi iscritti e fino a 3 unità sempre gratis.

Sito: https://www.ilapropertymanager.com
Iscrizione gratuita: https://www.ilapropertymanager.com/registrati
Prezzi e impegni: https://www.ilapropertymanager.com/prezzi
Accesso al gestionale (solo utenti abilitati): https://app.ilapropertymanager.com
Contatti e demo: https://www.ilapropertymanager.com/contatti · info@ilapropertymanager.com

## Funzionalità

- [Patrimonio](https://www.ilapropertymanager.com/funzionalita/patrimonio): Località, complessi e unità con catasto, millesimi, valutazioni, quote di proprietà e mutui.
- [Contratti e incassi](https://www.ilapropertymanager.com/funzionalita/contratti): Undici tipologie di contratto, scadenzario delle rate, ISTAT, prenotazioni brevi e imposta di soggiorno.
- [Contabilità e rendimenti](https://www.ilapropertymanager.com/funzionalita/rendimenti): Movimenti in più valute, spese condominiali ripartite, NOI, cash flow, rendimenti e imposte stimate.
- [Documenti e foto](https://www.ilapropertymanager.com/funzionalita/documenti): Documenti collegati a unità, complessi, proprietari e contratti, con scadenze e avvisi.
- [Cruscotto e analisi](https://www.ilapropertymanager.com/funzionalita/analisi): Cruscotto, rendimenti per livello, costi per categoria, andamento mensile ed export Excel e PDF.

### Patrimonio

Anagrafica completa di immobili in Italia e all'estero: catasto, millesimi, valutazioni, quote di proprietà nel tempo e mutui, con mappa e scheda PDF.

- **Unità e complessi**: Ogni unità ha dati, dotazioni, posizione, catasto con base IMU, codici e foto. Le unità di un complesso ne ereditano indirizzo e località, così i dati restano coerenti.
- **Proprietari e quote**: Le quote hanno una data di inizio e di fine e devono sempre sommare al 100%: successioni e donazioni restano tracciate e ogni proprietario ha la sua parte dei conti.
- **Mutui e valori**: Debito residuo per esercizio, storico delle valutazioni di mercato e plusvalenza latente sempre aggiornati.
- Località in più paesi, ognuna con la sua valuta e il suo profilo fiscale
- Millesimi di proprietà e di riscaldamento con controllo della somma
- Ricerca dell'indirizzo con suggerimenti e coordinate calcolate in automatico
- Mappa del portafoglio con gli indicatori di ogni unità
- Scheda PDF dell'immobile con le sezioni che scegli tu
- Duplicazione rapida delle unità simili

### Contratti e incassi

Contratti di locazione secondo la normativa italiana, scadenzario delle rate automatico, adeguamento ISTAT, morosità, prenotazioni brevi e imposta di soggiorno.

- **Undici tipologie**: Dal canone libero 4+4 al concordato 3+2, dal transitorio alle locazioni brevi, fino al non abitativo 6+6 e ai contratti esteri. Ogni tipo ha il suo riferimento normativo e i regimi fiscali ammessi.
- **Scadenzario automatico**: Le rate si generano dal contratto, con pro-rata del primo e dell'ultimo periodo, acconti oneri e deposito. Registri l'incasso con un clic e le morosità emergono da sole.
- **Affitti brevi**: Prenotazioni con calendario per unità, import dei file di Airbnb e Booking, commissioni e ritenute, imposta di soggiorno con i versamenti da fare.
- Controlli di coerenza: cedolare al 10% solo nei comuni ad alta tensione abitativa, niente ISTAT con la cedolare
- Adeguamento ISTAT sull'indice FOI, solo in aumento, applicato alle rate future
- Rinnovi, disdette e cessazioni anticipate con gli stati del contratto aggiornati ogni giorno
- Incassi ripartiti per notte quando un soggiorno cavalca due mesi
- Avvisi via email e nel gestionale per rate scadute e contratti in scadenza

### Contabilità e rendimenti

Ricavi e costi in più valute con cambi BCE, ripartizione delle spese condominiali, NOI, cash flow, rendimento lordo, netto e dopo imposte, cedolare e IRPEF stimate.

- **Movimenti in più valute**: Ogni importo resta nella sua valuta e viene convertito in euro al cambio del giorno, preso dalla BCE e salvato con il movimento.
- **Spese ripartite**: Le spese di un complesso si dividono per millesimi, in parti uguali o con quote personalizzate, e ogni unità vede la sua parte.
- **Rendimenti veri**: NOI, cash flow, rendimento lordo, netto e dopo imposte, ROE e plusvalenza latente: i rendimenti aggregati si ricalcolano sui totali, mai come media di percentuali.
- Competenza e cassa, scegli tu la vista
- Imposte stimate con cedolare secca o IRPEF secondo il contratto e la località
- Spese generali di gestione (consulenti, rateizzi, costi personali) a livello di portafoglio
- Apertura e chiusura dell'esercizio con controlli: i movimenti di un esercizio chiuso non si modificano
- Parametri fiscali per esercizio, aggiornabili senza toccare i dati

### Documenti e foto

Archivio documentale degli immobili: documenti collegati a unità, proprietari, mutui e contratti, scadenze di APE e polizze con avvisi, foto per stanza.

- **Collegati dove servono**: Un documento si collega a più unità, complessi, proprietari, mutui o contratti e lo ritrovi da ognuno di questi.
- **Scadenze sotto controllo**: APE, polizze e certificazioni con data di scadenza: il gestionale avvisa prima e segna da solo quelli scaduti.
- **Foto organizzate**: Copertina, interni, esterni, dintorni e planimetrie, riordinabili e con didascalia, pronte per la scheda PDF.
- Ventuno categorie di documento pronte all'uso
- Documenti riservati visibili solo a chi ha il permesso
- File su disco privato, scaricabili solo con link a tempo
- Ogni download registrato nel registro attività

### Cruscotto e analisi

Cruscotto degli affitti con indicatori e grafici, analisi dei rendimenti per località, complesso, unità e proprietario, confronto con l'anno precedente, export Excel e PDF.

- **Cruscotto**: Ricavi, NOI, cash flow e rendimenti con l'andamento dei 12 mesi, classifica delle unità, rate in scadenza e insoluti in una sola pagina.
- **Analisi a livelli**: Portafoglio, località, complesso, unità, proprietario, tipo di contratto, regime fiscale e valuta, con il dettaglio a un clic.
- **Pronta per il commercialista**: Export in Excel con valori numerici e in PDF con la nota fiscale, filtrati per esercizio, località o proprietario.
- Confronto con l'esercizio precedente su ricavi, NOI e costi
- Costi per categoria e località, con le commissioni trattenute sugli incassi
- Andamento mensile con notti, occupazione, ADR e RevPAR per gli affitti brevi
- Gestione complessiva: risultato delle unità meno le spese generali
- Ogni proprietario vede solo le sue unità e le sue quote

## Pagine

- [Sicurezza](https://www.ilapropertymanager.com/sicurezza): ruoli e visibilità per unità, verifica in due passaggi, registro attività, documenti privati, backup cifrati.
- [Per chi è](https://www.ilapropertymanager.com/per-chi-e): famiglie con più immobili, family office, gestori per conto di terzi.
- [Gestionale per affitti o Excel](https://www.ilapropertymanager.com/gestionale-affitti-vs-excel): confronto punto per punto.
- [Domande frequenti](https://www.ilapropertymanager.com/domande-frequenti): il gestionale e gli indicatori degli affitti (NOI, rendimenti, cash flow, ROE, ADR, RevPAR).
- [Contatti e demo](https://www.ilapropertymanager.com/contatti)

## Il gestionale

### Che cos'è Ila Property Manager?

Ila Property Manager è un gestionale web per affitti immobiliari. Raccoglie in un solo posto immobili, proprietari e quote, contratti di locazione, rate e incassi, spese, documenti e rendimenti, per immobili in Italia e all'estero. Sostituisce i fogli Excel con cui spesso si gestisce un patrimonio in affitto.

### A chi serve un gestionale per affitti come Ila Property Manager?

A chi gestisce più immobili in affitto intestati a più persone: famiglie con un patrimonio immobiliare, family office e holding immobiliari, e chi gestisce affitti lunghi e brevi per conto dei proprietari. Funziona bene da qualche unità a qualche decina, anche in paesi diversi.

### Quali tipi di contratto di locazione gestisce?

Undici tipologie: abitativo a canone libero 4+4, canone concordato 3+2, transitorio ordinario, transitorio per studenti universitari, locazione breve fino a 30 giorni, locazione turistica, uso foresteria, locazione parziale o di stanza, non abitativo 6+6, comodato d'uso gratuito e contratto estero secondo la legge locale. Per ogni tipo il gestionale conosce il riferimento normativo e i regimi fiscali ammessi.

### Gestisce insieme affitti lunghi e affitti brevi?

Sì. I contratti lunghi generano lo scadenzario delle rate; le locazioni brevi si registrano come prenotazioni, con calendario per unità, commissioni dei portali, ritenuta, imposta di soggiorno e import dei file di Airbnb e Booking. Ricavi e rendimenti di entrambi finiscono negli stessi report.

### Funziona con immobili all'estero e in altre valute?

Sì. Ogni località ha la sua valuta e il suo profilo fiscale. Gli importi restano nella valuta originale e vengono convertiti in euro al cambio del giorno pubblicato dalla Banca Centrale Europea, salvato insieme al movimento.

### Come si gestiscono immobili cointestati e successioni?

Ogni unità ha le sue quote di proprietà con data di inizio e di fine, che devono sempre sommare al 100%. Successioni e donazioni restano tracciate nel tempo e ricavi, costi e rendimenti di ogni proprietario sono calcolati sulla sua quota, pesata sui giorni di possesso nell'anno.

### Un proprietario può vedere solo i suoi immobili?

Sì. Il ruolo proprietario vede solo le unità di cui è comproprietario e le sue quote dei conti, senza esportazioni. Gli altri ruoli sono super amministratore, amministratore, contabile e consulente in sola lettura.

### Calcola l'adeguamento ISTAT del canone?

Sì. Applica la variazione annuale dell'indice FOI al 75% o al 100%, solo in aumento, e aggiorna il canone e le rate future non ancora incassate. Non lo applica ai contratti in cedolare secca, dove non è ammesso.

### I dati sono al sicuro?

Per gli amministratori la verifica in due passaggi è obbligatoria. Ogni modifica e ogni download finisce nel registro attività, i documenti stanno su un disco privato con link che scadono dopo 30 minuti, i backup sono automatici e protetti da password. I dati del portafoglio non vengono usati per marketing o profilazione.

### Quanto costa Ila Property Manager?

Niente: il gestionale è gratuito, con tutte le funzioni e senza limiti di unità, utenti o documenti. Non serve la carta di credito.

### Diventerà a pagamento?

Potrebbero arrivare piani a pagamento per i portafogli oltre 3 unità. In quel caso: preavviso di almeno 60 giorni, nessun addebito senza adesione esplicita, 12 mesi gratuiti per i Primi iscritti e fino a 3 unità sempre gratis per tutti.

### Come si inizia a usare Ila Property Manager?

Ci si iscrive gratis dalla pagina Registrati del sito, si conferma l'email e si riceve l'invito per attivare l'account. Per portafogli grandi si può chiedere anche una demo in videochiamata.

## Indicatori e conti degli affitti

### Che cos'è il NOI di un immobile in affitto?

Il NOI (Net Operating Income, reddito operativo netto) è la differenza tra i ricavi dell'immobile e i suoi costi operativi: condominio, manutenzioni, utenze, assicurazioni, IMU e commissioni dei portali. Non comprende interessi del mutuo, imposte sul reddito, migliorie e quota capitale.

### Come si calcola il rendimento lordo e netto di un immobile in affitto?

Il rendimento lordo è il rapporto tra i ricavi annui e il valore dell'immobile. Il rendimento netto è il rapporto tra il NOI e lo stesso valore. Il rendimento dopo imposte usa il margine netto, cioè il NOI meno interessi e imposte. Come valore si può usare il costo storico (prezzo e oneri di acquisto) o il valore di mercato più recente.

### Che differenza c'è tra margine netto e cash flow?

Il margine netto è il NOI meno gli interessi del mutuo e le imposte. Il cash flow sottrae al margine netto anche migliorie, oneri di acquisizione e quota capitale del mutuo: è il denaro che resta davvero in tasca nell'anno.

### Che cos'è il ROE di un investimento immobiliare?

Il ROE (return on equity) misura il rendimento del capitale proprio: è il rapporto tra il cash flow annuo e il valore dell'immobile meno il debito residuo del mutuo. Mostra quanto rende il denaro effettivamente investito, tenendo conto della leva finanziaria.

### Che cosa sono ADR, RevPAR e tasso di occupazione negli affitti brevi?

L'ADR (Average Daily Rate) è il ricavo medio per notte venduta. Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il ricavo diviso per tutte le notti disponibili, vendute o no. Il tasso di occupazione è il rapporto tra notti vendute e notti disponibili.

### Perché il rendimento di un portafoglio non è la media dei rendimenti degli immobili?

Perché immobili di valore diverso pesano in modo diverso. Il rendimento corretto del portafoglio si ottiene sommando ricavi, costi e valori di tutti gli immobili e calcolando il rapporto sui totali. Ila Property Manager calcola così ogni rendimento aggregato: per località, complesso, proprietario e portafoglio.

### Il gestionale calcola cedolare secca e IRPEF?

Stima le imposte secondo il regime del contratto: cedolare secca all'aliquota prevista, oppure IRPEF sulla quota imponibile all'aliquota marginale indicata, con le riduzioni del canone concordato. Per gli immobili esteri usa il profilo fiscale della località. Le stime servono per la pianificazione e non sostituiscono il commercialista.

### Che differenza c'è tra competenza e cassa?

Per competenza un ricavo o un costo conta nel periodo a cui si riferisce, anche se viene pagato dopo. Per cassa conta quando il denaro entra o esce davvero. Ila Property Manager permette di vedere tutte le analisi in entrambi i modi.

## Optional

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