Domande sul gestionale e sui conti degli affitti

Ila Property Manager è un gestionale web per affitti immobiliari. Raccoglie in un solo posto immobili, proprietari e quote, contratti di locazione, rate e incassi, spese, documenti e rendimenti, per immobili in Italia e all'estero. Sostituisce i fogli Excel con cui spesso si gestisce un patrimonio in affitto.

A chi gestisce più immobili in affitto intestati a più persone: famiglie con un patrimonio immobiliare, family office e holding immobiliari, e chi gestisce affitti lunghi e brevi per conto dei proprietari. Funziona bene da qualche unità a qualche decina, anche in paesi diversi.

Undici tipologie: abitativo a canone libero 4+4, canone concordato 3+2, transitorio ordinario, transitorio per studenti universitari, locazione breve fino a 30 giorni, locazione turistica, uso foresteria, locazione parziale o di stanza, non abitativo 6+6, comodato d'uso gratuito e contratto estero secondo la legge locale. Per ogni tipo il gestionale conosce il riferimento normativo e i regimi fiscali ammessi.

Sì. I contratti lunghi generano lo scadenzario delle rate; le locazioni brevi si registrano come prenotazioni, con calendario per unità, commissioni dei portali, ritenuta, imposta di soggiorno e import dei file di Airbnb e Booking. Ricavi e rendimenti di entrambi finiscono negli stessi report.

Sì. Ogni località ha la sua valuta e il suo profilo fiscale. Gli importi restano nella valuta originale e vengono convertiti in euro al cambio del giorno pubblicato dalla Banca Centrale Europea, salvato insieme al movimento.

Ogni unità ha le sue quote di proprietà con data di inizio e di fine, che devono sempre sommare al 100%. Successioni e donazioni restano tracciate nel tempo e ricavi, costi e rendimenti di ogni proprietario sono calcolati sulla sua quota, pesata sui giorni di possesso nell'anno.

Sì. Il ruolo proprietario vede solo le unità di cui è comproprietario e le sue quote dei conti, senza esportazioni. Gli altri ruoli sono super amministratore, amministratore, contabile e consulente in sola lettura.

Sì. Applica la variazione annuale dell'indice FOI al 75% o al 100%, solo in aumento, e aggiorna il canone e le rate future non ancora incassate. Non lo applica ai contratti in cedolare secca, dove non è ammesso.

Per gli amministratori la verifica in due passaggi è obbligatoria. Ogni modifica e ogni download finisce nel registro attività, i documenti stanno su un disco privato con link che scadono dopo 30 minuti, i backup sono automatici e protetti da password. I dati del portafoglio non vengono usati per marketing o profilazione.

Niente: il gestionale è gratuito, con tutte le funzioni e senza limiti di unità, utenti o documenti. Non serve la carta di credito.

Potrebbero arrivare piani a pagamento per i portafogli oltre 3 unità. In quel caso: preavviso di almeno 60 giorni, nessun addebito senza adesione esplicita, 12 mesi gratuiti per i Primi iscritti e fino a 3 unità sempre gratis per tutti.

Ci si iscrive gratis dalla pagina Registrati del sito, si conferma l'email e si riceve l'invito per attivare l'account. Per portafogli grandi si può chiedere anche una demo in videochiamata.

Il NOI (Net Operating Income, reddito operativo netto) è la differenza tra i ricavi dell'immobile e i suoi costi operativi: condominio, manutenzioni, utenze, assicurazioni, IMU e commissioni dei portali. Non comprende interessi del mutuo, imposte sul reddito, migliorie e quota capitale.

Il rendimento lordo è il rapporto tra i ricavi annui e il valore dell'immobile. Il rendimento netto è il rapporto tra il NOI e lo stesso valore. Il rendimento dopo imposte usa il margine netto, cioè il NOI meno interessi e imposte. Come valore si può usare il costo storico (prezzo e oneri di acquisto) o il valore di mercato più recente.

Il margine netto è il NOI meno gli interessi del mutuo e le imposte. Il cash flow sottrae al margine netto anche migliorie, oneri di acquisizione e quota capitale del mutuo: è il denaro che resta davvero in tasca nell'anno.

Il ROE (return on equity) misura il rendimento del capitale proprio: è il rapporto tra il cash flow annuo e il valore dell'immobile meno il debito residuo del mutuo. Mostra quanto rende il denaro effettivamente investito, tenendo conto della leva finanziaria.

L'ADR (Average Daily Rate) è il ricavo medio per notte venduta. Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il ricavo diviso per tutte le notti disponibili, vendute o no. Il tasso di occupazione è il rapporto tra notti vendute e notti disponibili.

Perché immobili di valore diverso pesano in modo diverso. Il rendimento corretto del portafoglio si ottiene sommando ricavi, costi e valori di tutti gli immobili e calcolando il rapporto sui totali. Ila Property Manager calcola così ogni rendimento aggregato: per località, complesso, proprietario e portafoglio.

Stima le imposte secondo il regime del contratto: cedolare secca all'aliquota prevista, oppure IRPEF sulla quota imponibile all'aliquota marginale indicata, con le riduzioni del canone concordato. Per gli immobili esteri usa il profilo fiscale della località. Le stime servono per la pianificazione e non sostituiscono il commercialista.

Per competenza un ricavo o un costo conta nel periodo a cui si riferisce, anche se viene pagato dopo. Per cassa conta quando il denaro entra o esce davvero. Ila Property Manager permette di vedere tutte le analisi in entrambi i modi.